Raizers : le Crowdfunding
immobilier franco-suisse

Écrit par
Silvere
•
27 février 2024

Raizers est l’un des acteurs incontournables du crowdfunding immobilier en France. La plateforme a su se rendre indispensable en paliant aux manques de l’intermédiation bancaire sur un marché immobileir gourmand en capitaux.

Ainsi, la platefome est intervenue très tôt sur un secteur traditionnel, l’immobilier, en apportant son expertise innovante dans le domaine des FinTech.

Aujourd’hui, je me lance dans l’analyse factuelle de cette plateforme de financement participatif. Mon objectif est de vous donner quelques clés de compréhension indispensables pour vous faire votre propre avis.

Nous allons décortiquer cette plateforme afin de mieux connaître ses dirigeants, comprendre son fonctionnement, analyser son processus d’investissement mais également identifier ses forces et ses faiblesses.

avertissement

Raizers c’est quoi ?

Les sociétés Raizers SA et Raizers SAS

Raizers est un groupe d’entreprises qui propose d’investir dans le crowdfunding immobilier, principalement en France, en Suisse, en Belgique et au Luxembourg.

La société mère, Raizers SA, a été fondée en Suisse en 2014 sous le numéro IDE CHE405.531.212 et dûment déclarée auprès de l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA).

Sa principale filiale est Raizers SAS, créée la même année mais en France sous le SIREN N°804419901. La société est agréée en tant que Conseiller en Investissement Participatif (CIP) auprès de l’ORIAS (numéro 14007002).

Et les autres sociétés du groupe

Le groupe intervient également en Belgique via une succursale rattachée à Raizers SAS, régulée par l’Autorité des services et marchés financiers belge, l’Autorité des services et marchés financiers (FSMA) en tant que Plateforme de Financement Alternatif (PFA).

On note également leur présence au Luxembourg via la filiale Raizers AM SARL, rattachée à la maison-mère suisse. Cette société est déclarée en tant que Gestionnaire de fonds d’investissement alternatifs (N°A00003079) auprès de la Commission de Surveillance du Secteur Financier (CSSF).

Aujourd’hui, l’activité de crowdfunding est principalement réalisée en France par Raizers SAS grâce à une équipe de 17 personnes localisées à Paris.

Les fondateurs

La plateforme a été créée par deux entrepreneurs français : Grégoire Linder et Maxime Pallain, à l’avant-garde du crowdfunding immobilier en France.

Grégoire Linder

Maxime Pallain

Grégoire Linder a construit son parcours autour de l’entrepreneuriat en intégrant EDC Paris Business School qui forme créateurs, repreneurs et dirigeants d’entreprise. Formation au cours de laquelle il est parti étudier à l’Université de San Diego en Californie (USA).

Grégoire a démarré sa carrière en tant que Manager chez Lacoste en charge du développement de leur réseau de magasins en Europe. Puis en 2014, il se lance dans la création de Raizers aux côtés de Maxime Pallain.

Maxime Pallain est également passé par l’EDC Paris Business school où il a étudié la finance, la gestion d’entreprise et le capital-risque. Son année de césure s’est déroulée en Espagne à l’EAE Business School.

Avant de créer Raizers, Maxime a évolué dans le domaine de la finance internationale et du capital-risque. Son parcours professionnel s’est fait pour l’essentiel à Genève, en Suisse où il réside toujours.

Depuis 2015, Maxime Pallain est également membre du Conseil d’administration de la Swiss Crowdfunding Association, chargée de réunir les acteurs du crowdfunding suisse.

Statistiques Raizers 2024

Voici quelques données intéressantes pour l’année en cours :

Nombre total de projets financés : 300+
Montant total des fonds investis : 380.5 M€
Rendement annuel moyen : 10.01%
Nombre d’investisseurs : + 10 000
Portefeuille moyen par investisseur : ~22.5K€

Raizers est une plateforme de crowdfunding réunissant une communauté d’investisseurs internationale et nombreuse. En moyenne, ceux-ci investissent un ticket moyen de 4.8K€ par projet (à raison de 4.7 souscriptions par an).

Malgré une activité en dents de scie propre à ce secteur (entre 2 et 18M€ / mois), Raizers montre une tendance à la hausse des volumes financés depuis son lancement.

De plus, on constate que la plateforme a désormais un volume moyen de financements qui approche les 10 M€ par mois, niveau relativement élevé pour une plateforme française.

Connue et appréciée, cette plateforme historique du crowdfunding immobilier français rencontre un succès grandissant. Elle est particulièrement appréciée par les investisseurs qui disposent d’un capital confortable.

Comment fonctionne Raizers ?

Une plateforme d’investissement

Le site de crowdfunding Raizers est une plateforme de financement participatif en ligne où des opérateurs proposent d’investir dans des opérations immobilières en contrepartie d’un rendement déterminé à l’avance.

Les promoteurs et marchands de biens cherchent à financer leurs opérations immobilières en émettant un emprunt obligataire. Ils reçoivent ainsi en prêt un certain capital de la part des investisseurs.

Il doit s’agir de sociétés par actions de droit français (S.A. et SAS), suisse, belge ou luxembourgeois mais les opérations elles-mêmes peuvent se dérouler dans d’autres pays.

De cette manière, les sociétés chargées des opérations immobilières sont en mesure de compléter leur plan de financement qui peut également reposer pour partie sur de l’emprunt bancaire.

Le remboursement de ces emprunts intervient selon un échéancier prédéfini à mesure que les sociétés immobilières réalisent leurs ventes, notamment sur plan.

Pour les investisseurs, c’est une bonne manière de faire fructifier leur capital en échange d’un rendement bien plus élevé en comparaison d’actifs traditionnels (assurance-vie, SCPI, bourse, etc.).

Dans les opérations proposées, on trouve une grand part d’investisseurs particuliers mais également des fonds d’investissement géré via leur filiale Raizers AM en partenariat avec le family office suisse Capitalium.

Le rôle de Raizers est de garantir tout à la fois la réalité des informations publiées sur ces opérations immobilières et la bonne tenue des transactions entre investisseurs et promoteurs immobiliers.

Raisons pour lesquelles leurs équipes ont mis en place un processus de sélection pour lequel un certain nombre de prérequis juridiques sont nécessaires.

Outre l’expérience passée des dirigeants sur des opérations similaires, Raizers s’assure également que le foncier est acquis ou en cours d’acquisition, le permis de construire déposé, les assurances contractées, etc.

Outre le processus de pré-sélection, c’est donc un audit complet et détaillé auquel s’attèlent les équipes de la plateforme avant de présenter le dossier à leur comité d’investissement interne.

Pour le travail réalisé, la plateforme se rémunère en prélevant des honoraires qui correspondent à un pourcentage des montants levés sur leur plateforme.

L’ensemble de la relation juridique est formalisé dans un contrat obligataire tripartite entre Raizers, l’opérateur et chaque investisseur.

Chronologie d’un investissement

Sur Raizers, la durée des opérations sur lesquelles investir s’échelonne entre 18 et 24 mois (la durée moyenne constatée est de 20 mois à ce jour) pour des rendements compris entre 9% et 11%

La première salve des intérêts est payée à la date anniversaire de l’investissement, soit au bout de 12 mois. Puis un second paiement intervient en fin d’opération, en incluant le capital et les intérêts restants dus.

Ainsi, avec un investissement initial de 10.000€ placé à 10% sur une opération de 24 mois, un investisseur percevra 10% de 10.000€ = 1000€ au bout de 12 mois, puis 10% de 1000 € + 10.000€ = 11.000€ en fin d’opération.

Notons tout de même que l’opérateur immobilier peut rembourser le capital emprunté par anticipation. C’est parfois le cas lorsque celui-ci effectue des ventes en l’état futur d’achèvement (VFA).

Dans ce cas, ses acheteurs règlent leur achat immobilier au fur et à mesure de l’avancée des travaux, ce qui permet à l’opérateur d’alimenter sa trésorerie.

Mais quoi qu’il en soit, pour chaque opération, les investisseurs ont un minimum de 6 mois d’intérêts garantis quel que soit l’échéancier final et quel que soit le projet.

Avec Raizers, les investisseurs apprécient particulièrement d’être en mesure de décider d’investir sur une localisation en particulier en fonction de leur propre expérience personnelle.

C’est la grande différence avec le crowdlending où les investisseurs prêtent à des sociétés de prêt qui sélectionnent elles-mêmes les dossiers de particuliers ou d’entreprises.

Investir sur Raizers

Qui peut investir ?

Pour investir sur la plateforme c’est à la fois simple et très ouvert puisque la plateforme n’applique aucune restriction de nationalité. Au total, plus de 80 pays sont représentés au sein de leur communauté d’investisseurs.

Par ailleurs, la plateforme n’impose pas de condition relative à votre résidence fiscale et il est possible d’investir à partir de n’importe quelle banque dans le monde.

Il faut néanmoins que le prestataire de paiement Mangopay prenne en charge le pays où se situe votre banque (voir la liste ici).

Actuellement, Raizers compte dans une large mesure des investisseurs français et francophones comme en attestent les chiffres ci-dessous :

France (87%)
Suisse (3%)
Belgique (2%)
Allemagne (1%)
Portugal (1%)

On trouve également d’autres nationalités mais dans des proportions bien moindres comme par exemple Hong Kong, Singapour, les USA et les Émirats Arabes Unis.

Il est également possible d’investir en passant par sa propre entreprise, qu’elle soit de juridiction française ou étrangère.

Pour cela, il faudra bien sûr justifier de son existence légale et fournir également quelques documents à l’appui :

Extrait de du registre du commerce de moins de 3 mois
Justificatif d’identité du représentant légal
Statuts certifiés conformes
Déclaration des actionnaires (si plusieurs bénéficiaires)

Dans quoi investir sur Raizers ?

Pour investir, la plateforme propose à ses membres une palette assez large d’opérations dans le secteur immobilier :

Financement de promotions immobilières
Acquisition d’immeubles
Financement d’opérations de marchands de biens
Achat-revente de commerces.

Quel que soit le type d’opération, des informations génériques sont indiquées : montant-cible à collecter, durée d’emprunt, taux d’intérêts versés et nombre d’investisseurs ayant déjà souscrit.

Mais Raizers va bien plus loin dans l’analyse en proposant un panorama très complet de l’opération :

Descriptif des lots
Travaux à réaliser
Identité des prestataires
Stratégie de commercialisation
Planning prévisionnel
Montage juridique

Pour chaque opération, les investisseurs ont également accès à une présentation complète des opérateurs parties prenantes à la structure juridique mise en place (Kbis, liasse fiscale, plaquette, etc.).

De cette manière, les investisseurs ont accès en toute transparence aux différentes informations relatives au montage juridique de l’opération immobilière présentée.

Enfin, la plateforme établit un bilan financier prévisionnel complet de l’opération en incluant le chiffre d’affaires attendu et le cout de revient détaillé de l’opération.

Grâce à tous ces éléments, chaque investisseur peut non seulement mesurer l’important travail d’audit réalisé mais aussi se forger sa propre opinion quant à la viabilité financière de l’opération présentée.

Où investir avec Raizers ?

La très grande majorité des opérations proposées sont situées en France, dont d’ailleurs un certain nombre sur l’Île de la Réunion où j’ai vécu plusieurs années de ma vie.

De façon plus ponctuelle, la plateforme propose des projets situés dans les autres pays où le groupe est implanté : Luxembourg, Suisse, Belgique.

Certains noteront également que certaines opérations sont situées en Italie sans que le groupe soit implanté dans ce pays.

Pour la simple et bonne raison que dans ce cas, l’opérateur immobilier n’est pas Italien mais bien issu de l’un des 4 pays où la plateforme est implantée.

Processus d’inscription

La création d’un compte, en plus d’être fluide, ne prend que quelques minutes. Le processus est même simplifié lorsque vous vous inscrivez via votre compte Linkedin.

Il vous faudra bien évidemment fournir vos coordonnées personnelles, ainsi qu’un email et votre numéro de téléphone mobile pour permettre d’être dûment authentifié.

Le processus KYC (Know Your Client) requiert également de fournir une copie scannée de votre pièce d’identité ainsi qu’un justificatif de domicile datant de moins de 3 mois.

Et conformément à la législation en vigueur, il nous faut remplir un bref questionnaire sur nos projets en matière d’investissement.

Mais globalement, il existe très peu de restrictions pour investir de sorte que vous pouvez résider physiquement ou fiscalement à peu près partout dans le monde, et votre compte bancaire ne doit pas forcément se situer en Europe.

Comment investir sur Raizers ?

Les investisseurs qui se sont enregistrés sont prévenus plusieurs jours à l’avance des prochaines opérations à venir par newsletter et par notification sur l’application mobile au minimum 48h avant l’ouverture de l’opération.

Ainsi, chacun a la possibilité d’analyser les informations à sa disposition puis de se positionner en alimentant son compte à hauteur du capital qu’il souhaite investir.

Notons qu’il faut effectuer le transfert du capital à investir en amont afin de pouvoir se positionner sur les opérations immobilières à venir.

Pour chaque opération, une date et une heure d’ouverture sont indiquées. Les investisseurs intéressés devront donc se connecter sur leur compte en amont.

Sur le résumé descriptif de l’opération immobilière à financer apparaitra alors un champ où chaque investisseur rentre le montant qu’il souhaite investir puis valide.

Précisions que l’offre en capital des investisseurs est généralement supérieure au montant à collecter. D’où la nécessité de se connecter à l’heure et d’être rapide au moment de saisir le capital que l’on souhaite investir.

Risqué d’investir sur Raizers ?

Il est important de comprendre que le corollaire du rendement d’un actif est son niveau de risque quel que soit l’investissement (bourse, cryptomonnaies, etc.).

Mais l’évaluation du risque lié à un actif n’étant pas une science exacte, je vais ici simplement dresser les aspects important permettant de l’évaluer et décider ainsi s’il est intéressant d’investir sur cette plateforme.

Un acteur historique performant

Raizers évolue depuis plusieurs années dans le domaine du crowdfunding immobilier. C’est l’un des premiers acteurs à avoir investi ce secteur en France en 2014.

Ses indicateurs de performance sont de très haut niveau, chose d’autant plus rare que le nombre de projets financés via la plateforme est important.

Par ailleurs, cette longue expérience leur a permis de développer des partenariats solides.

Ainsi, nombreux sont les opérateurs qui font appel de manière récurrente à cette plateforme de crowdfunding pour les accompagner. Ce qui permet de développer des habitudes de travail et de bâtir une relation de confiance mutuelle.

Raizers est réglementée

En France, Raizers SAS est régulée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) afin de mener en toute transparence ses activités d’intermédiaire en financement participatif. C’est aussi le cas en Belgique avec l’Autorité des services et marchés financiers (FSMA).

En Suisse et au Luxembourg, bien qu’aucune réglementation de ce type n’existe, Raizers SA s’est déclarée auprès des mêmes autorités administratives nationales : FINMA et CSSF.

Par ailleurs, Raizers a obtenu le statut européen de Prestataire de service de financement participatif (PSFP) régi par le Règlement (UE) 2020/1503 du Parlement européen et du Conseil du 7 octobre 2020.

Cet agrément européen permet désormais à la plateforme d’intégrer des opérateurs immobiliers venant de toute l’Europe communautaire.

Des investissements garantis

La garantie la plus courante est l’hypothèque de premier rang (sur les opérations où aucune banque n’est présente). Concrètement, cela permet aux investisseurs de forcer la vente si besoin pour être remboursé.

Par ailleurs, les dirigeants se portent caution personnelle presque systématiquement. Ils s’engagent ainsi par écrit à payer la dette de leur société dans l’hypothèse où celle-ci serait dans l’incapacité de le faire.

Enfin, il est possible de mettre en place une Garantie à Première Demande (GAPD) qui est une garantie autonome indépendante du contrat émetteur conformément aux dispositions de l’article 2321 du code civil.

Avec la GAPD, le garant doit s’exécuter dès la première demande de paiement sans pouvoir différer ce paiement ni soulever d’objection issue du contrat de base.

Pas de marché secondaire

Malgré leur souhait d’établir un marché secondaire, Raizers ne peut légalement pas en proposer puisque l’Autorité des Marchés Financiers l’interdit. Encore une bizarrerie française puisque les autres pays européens l’autorisent.

Mais grâce à leur statut PSFP, il est tout de même possible pour les investisseurs de se manifester s’ils souhaitent vendre leur investissement.

Mais quoi qu’il en soit, Raizers n’aura pas la possibilité de se positionner en tant qu’intermédiaire entre acheteurs et revendeurs.

Pour ma part, je continue à penser que l’absence de marché secondaire n’est pas une mauvaise chose en soi puisque cela empêche les paniques irrationnelles et autoréalisatrices telles qu’on en a connu au début du Covid en mars 2020.

Ticket de 1000€ minimum

Pour les investisseurs habitués à l’investissement minimum de 10€ dans le crowdlending, la somme de 1000€ demandée pour chaque ticket peut être rédhibitoire.

Être réticent à investir 1000€ est d’autant plus vrai qu’il n’y a pas de marché secondaire et que la durée moyenne d’une opération est de 20 mois.

Avant d’investir une partie de votre capital, il faut donc vous assurer que vous n’en aurez pas besoin durant la durée indiquée sur la fiche descriptive de l’opération.

Améliorer la communication

C’était une demande récurrente de quelques investisseurs notamment pour ce qui concernait les opérations rencontrant des retards dans leurs remboursements.

Mais ces derniers mois, Raizers a largement amélioré cet aspect communication dans sa relation aux investisseurs.

De fait, dernièrement, plus aucune remarque à ce sujet. Ce qui tend à montrer que leurs équipes sont ouvertes aux remarques des investisseurs et prêtes à s’adapter à leurs demandes.

Mon avis sur Raizers

Après avoir testé le crowdequity il y a pas mal d’années, Raizers s’est vite spécialisée dans l’immobilier, secteur où le financement participatif a su trouver toute sa place aux côtés du financement bancaire.

La plateforme a su se créer un réseau fiable de partenaires et d’opérateurs en se rendant rapidement indispensable.

De sorte qu’aujourd’hui, Raizers est devenu un acteur historique du crowdfunding immobilier qui bénéficie d’une très bonne image auprès des investisseurs qui ont placé leur capital grâce à elle.

Une approche structurée

La plateforme propose des fiches détaillées des projets immobiliers proposés avec un réel souci du détail. Chaque investisseur dispose ainsi d’informations de qualité pour se faire leur propre opinion sur chaque opération à financer.

De plus, chaque opération d’investissement réalisée est cadrée juridiquement grâce à un contrat de prêt obligataire qui vient sécuriser le capital investi par les investisseurs.

Pour autant, leurs processus d’investissement restent fluides pour les investisseurs qui peuvent désormais investir depuis leur mobile grâce à leur application mobile et sa très bonne interface utilisateur.

Ratio rendement / risque

Sur Raizers, le taux d’intérêt moyen est situé à près de 10%, ce qui représente une belle performance tant au niveau français qu’au niveau européen en matière de crowdfunding immobilier.

Ce rendement est proposé sur des durées appréciables de 18 à 24 mois pour la plupart des projets proposés, permettant ainsi de faire fructifier son capital sans pour autant que l’argent ne soit bloqué trop longtemps.

Le seul bémol relevé par les investisseurs est le montant minimum d’investissement situé à 1000€ par projet. Point qui se justifie pleinement à mon sens du point de vue de l’efficacité organisationnelle.

Aucun frais à notre charge

Comme pour la majorité des autres plateformes de crowdfunding immobilier, les investisseurs n’ont aucun frais à supporter pour investir.

Ce sont les opérateurs immobiliers qui rémunèrent la plateforme en fonction des sommes collectées grâce à elle.

Mieux encore, pour votre premier investissement, en utilisant mon code parrain NOMADE, vous bénéficiez d’un cash-back immédiat de 100€.

Pas d’indicateur de risque

En proposant un descriptif détaillé et complet des opérations immobilières proposées à l’investissement, la plateforme choisit clairement de responsabiliser les investisseurs.

En effet, Raizers ne propose aucun indicateur synthétique du risque qui permettrait aux investisseurs de s’en faire une idée pour chaque projet.

Mais dès lors que le projet est présenté sur leur plateforme, cela signifie que celui-ci a passé tous leurs critères de sélection. Si quelques projets rencontrent du retard, aucun n’est en perte à ce jour.

Très (trop) spécialisée ?

La spécialisation de Raizers sur le crowdfunding immobilier lui permet de proposer un haut niveau d’expertise dans ce domaine, ce que les investisseurs apprécient.

Mais certains aimeraient voir d’autres types de projets à financer, notamment dans le domaine des énergies renouvelables par exemple.

Car en effet, Raizers s’est essayé au financement de ce secteur il y a quelques années.

Si l’idée peut paraître bonne en termes de diversification pour les investisseurs, pas sûr que ce soit une bonne idée en matière de stratégie d’entreprise.

Personnellement, je préfère une entreprise spécialisée qui fait une seule chose mais qui le fait bien plutôt qu’une entreprise qui se disperse.

Un marché peu liquide

Je peux comprendre que des investisseurs aient quelques réticences sur des périodes de 18 à 24 mois qui peuvent paraître longues à certains.

Mais on ne peut pas demander au secteur du crowdfunding immobilier d’être aussi liquide que le secteur du crowdlending par exemple.

Chaque classe d’actifs possède ses propres caractéristiques en matière de rendement, de risque, de liquidité, etc.

En matière de crowdfunding immobilier, l’horizon temporel des investisseurs se situe à moyen terme (20 mois en moyenne).

C’est simplement le temps nécessaire au bon déroulement des opérations immobilières en jeu.

Il faut donc aborder le financement participatif immobilier comme un élément de diversification de notre portefeuille d’investissement.

À ce stade de la lecture, vous devriez être désormais en mesure d’évaluer si c’est une plateforme de crowdfunding qui s’inscrit dans votre stratégie d’investissement.

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