Crowdpear : Avis 2024
- Écrit par
- Silvere
- •
- 27 août 2024
Crowdpear a été créée par les équipes de PeerBerry afin d’inscrire leurs activités de crowdfunding immobilier dans un schéma d’entreprise qui leur est mieux adapté tout en les inscrivant dans un cadre réglementaire européen désormais bien défini.
Il s’agit ainsi de professionnaliser une partie historique de leur cœur de métier en lui dédiant une plateforme répondant à des besoins spécifiques et davantage conforme au modèle économique du crowdfunding immobilier, secteur en plein développement.
Table des matières
Crowdpear c’est quoi ?
La société (UAB) Crowdpear
La société “UAB Crowdpear” est une entreprise FinTech lituanienne spécialisée en crowdfunding immobilier. Basée à Vilnius et enregistrée depuis juillet 2021 sous le code 305888586, l’entreprise dispose d’un capital social de 130K€.
Le développement de Crowdpear a été très rapide, grâce notamment au professionnalisme reconnu de son équipe de gestion déjà en charge de PeerBerry depuis plusieurs années.
L’entreprise bénéficie également de son statut de plateforme de crowdfunding régulée par la Banque centrale de Lituanie au côté d’autres plateformes.
Fondation de Crowdpear
Cela faisait quelques années que PeerBerry permettait le financement de projets immobiliers via sa plateforme de crowdlending. Bien que limitée à 15% de son portefeuille, cette part de son activité était en croissance permanente.
Avec la mise en place en 2020 de la régulation européenne relative au crowdfunding, Peeerberry a alors décidé d’isoler cette part de son activité au sein de Crowdpear.
Fin 2021, Crowdpear a alors déposé son dossier de demande de licence auprès de la Banque centrale et obtenu le statut de prestataire européen de services de financement participatif.
Les actionnaires
L’actionnariat de Crowdpear est composé de trois Lituaniens issus du monde de la banque, des FinTech et du crowdfunding. Il s’agit de Vytautas Stražnickas, actionnaire majoritaire, ainsi que de Vytautas Olšauskas et d’Ivan Butov, par ailleurs actionnaires de PeerBerry.
Vytautas Stražnickas, actionnaire majoritaire (50% des parts), occupe un poste de direction au sein de l’une des plus anciennes imprimeries de Lituanie, Garsu Pasaulis, où il travaille depuis plus de 25 ans. Vytautas occupe également l’un des postes de direction du groupe Aventus en Pologne.
Vytautas Olšauskas, autre co-actionnaire avec 25%, est un entrepreneur à succès issu du monde de la banque et des FinTech. Il a reçu un agrément de la banque centrale européenne l’autorisant à gérer le commerce bancaire et c’est également le CEO de Crowdpear.
Ivan Butov, troisième co-actionnaire avec 25%, est inspecteur qualité. Avant cela, il a occupé le poste de Directeur général au sein de différentes sociétés et a été membre du comité de crédit de la Caisse populaire. C’est également l’un des actionnaires de PeerBerry.
Vytautas Olšauskas
Ivan Butov
L’équipe dirigeante
Le PDG de Crowdpear n’est autre que l’un des actionnaires puisqu’il s’agit de Vytautas Olšauskas. C’est un signal positif fort puisque ses décisions en tant que Directeur influent sur son patrimoine en tant qu’associé.
Vytautas Olšauskas possède une très bonne expérience du monde bancaire et du crowdlending. Il a fondé en 2015 la société Finhike, dont il est toujours Directeur puis la banque Mano Bankas dont il est Président. Il est également actionnaire de PeerBerry à 25%.
À ses côtés, se trouve notamment Arūnas Lekavičius en tant que Directeur du développement. Il est par ailleurs connu des investisseurs comme étant le Directeur général de PeerBerry depuis 2019.
Notons qu’Arūnas a fait toute sa carrière dans les services financiers. Tout d’abord chez S|E|B comme Responsable clients puis chez 4finance où il était en charge du crédit-bail.
Enfin, Rita Simanavičiūtė est Responsable Marketing au sein de Crowdpear (et PeerBerry); Rita a également effectué la majeure partie de sa carrière dans le secteur bancaire et financier (Swedbank, Citadele bankas).
Arūnas Lekavičius
Rita Simanavičiūtė
Quelques chiffres en 2024
Voici quelques données chiffrées pour l’année en cours :
- Montant total des fonds investis : 7,15 M€
- Montant total versé aux investisseurs : 163,8 K€
- Rendement annuel moyen : 11.30%
- Nombre d’investisseurs : +6000
- Portefeuille moyen par investisseur : 2 059 €
La plateforme a démarré ses activités en janvier 2023, période à partir de laquelle on constate une belle montée en puissance en termes de volumes financés :
Les fonds investis sur Crowdpear devraient ainsi rapidement dépasser le million d’euros. C’est aujourd’hui l’une des plateformes de crowdfunding immobilier à la plus forte croissance observée en Europe.
Au vu de la très bonne réputation de l’équipe de gestion et du fort soutien des investisseurs aguerris, la croissance de la plateforme n’en est qu’à ses débuts.
Enfin, en termes de rendements, les taux varient entre 10% et 12% en fonction des projets et des volumes investis.
Comment fonctionne Crowdpear ?
Une plateforme de crowdfunding
Crowdpear est une plateforme de crowdfunding réglementée qui permet à des particuliers (et des sociétés) de participer au financement de projets immobiliers portés par des opérateurs spécialisés en contrepartie d’un rendement financier déterminé à l’avance.
Les opérateurs immobiliers ont ainsi la possibilité d’accéder à du capital leur permettant de cofinancer la construction de biens immobiliers. En contrepartie, des garanties sont proposées, notamment une hypothèque de premier rang sur le logement et/ou le terrain où il est construit.
Ces entreprises du secteur immobilier peuvent ainsi boucler leur plan de financement en complément d’autres sources, au premier rang desquelles l’autofinancement et l’emprunt bancaire.
Une majorité des projets de construction se déroulent dans la région de Vilnius en Lituanie, ville considérée comme le centre FinTech de l’Union européenne. Il s’agit généralement de maisons pour particuliers situées près de la capitale lituanienne.
Chaque projet est audité minutieusement par les équipes de la plateforme afin de s’assurer de la solidité du projet et de la viabilité du plan de financement.
Les investisseurs (particuliers ou entreprises) prêtent à ces opérateurs du capital financier en échange d’un taux d’intérêt déterminé par la plateforme lors de la publication du projet. Ils font ainsi fructifier leur épargne à des rendements plus élevés que les actifs traditionnels.
Pour le travail d’intermédiation réalisé, Crowdpear se rémunère en prélevant une commission de gestion qui correspond généralement à un petit pourcentage du montant financé via la plateforme.
Mais pour les investisseurs il n’y a aucun coût : les dépôts et les retraits sont gratuits, tout comme l’investissement sur la plateforme elle-même.
Le rôle de Crowdpear
Dans un premier temps, Crowdpear fait établir un rapport d’évaluation du bien immobilier établi par un expert immobilier indépendant. En particulier, la plateforme fait souvent appel à In Real, mais également à Centro Kubas ou encore à Matininkai.
La plateforme vérifie ensuite la valeur du bien immobilier par rapport au prix du marché mais également la solidité du promoteur du projet, son historique en matière de souscription d’obligations, sa réputation, ses flux de trésorerie, etc.
Par ailleurs, une importance particulière est portée au rapport entre la valeur du bien obligatoirement adossé à une hypothèque de premier rang et le montant financé (LTV), ainsi qu’à l’emplacement du projet immobilier.
Pour chaque projet, leur équipe publie un certain nombre d’informations et de documents :
- Une description détaillée du projet
- Les détails de la garantie
- Un rapport d’évaluation de la propriété
- Une liste des risques liés au projet
Crowdpear se rémunère principalement par des frais de courtage, qui sont facturés aux emprunteurs uniquement lorsque le projet est financé avec succès.
Ces frais d’intermédiation facturés aux porteurs des projets peuvent représenter entre 2 % et 5 % du montant du prêt financé.
Les autres sources de revenus sont les frais administratifs, les pénalités ou les frais de résiliation anticipée pour les porteurs de projets. Pour les investisseurs, en revanche, l’investissement sur Crowdpear est gratuit.
Chronologie d’un investissement
Sur Crowdpear, le montant minimum qu’il est possible d’investir dans un prêt est de 100€, soit un montant bien plus abordable que beaucoup de plateformes de crowdfunding immobilier où le ticket d’entrée s’élève généralement à 1000€.
Les rendements proposés aux investisseurs oscillent dans une fourchette située entre 10 et 11% en taux annualisé.
Mais il est possible d’obtenir des taux encore plus intéressants grâce au programme de fidélité de la plateforme dès 3 mois d’ancienneté.
Dès 10K€ investis, Crowdpear applique +0.5% sur tous nos investissements. Ce taux peut grimper davantage puisqu’à partir de 25K€, le taux additionnel est de +0.75% et de +1% à compter de 40K€.
La durée des investissements proposés est au minimum de 6 mois mais la grande majorité des projets durent 12 mois.
Les investissements sont de type bullet, ce qui signifie que les intérêts sont versés à échéances régulières (chaque trimestre) tandis que le capital est remboursé à terme.
Notons enfin que les intérêts sont calculés à partir du moment où nous décidons d’investir. Nous n’avons donc pas à attendre que le projet soit entièrement financé.
Pour ma part, j’investis depuis quelques mois maintenant avec un peu plus de 3000€ placés sur 4 différents projets.
Il s’agit de maisons dans des quartiers résidentiels toutes situées dans la région de Vilnius sur lesquelles j’ai commencé à investir fin mai et qui vont donc commencer à me rapporter fin août et début septembre.
Investir sur Crowdpear
Qui peut investir ?
Les personnes âgées de 18 ans et plus, et résidant au sein de l’Union européenne ou de l’Espace Économique Européen (UE, Suisse, Norvège, Islande, Liechtenstein) peuvent investir sur Crowdpear.
En tant que plateforme de crowdfunding basée en Lituanie, Crowdpear est légalement tenu de retenir l’impôt – à un taux de 10 % – sur les intérêts générés.
Comme il existe un accord de non double imposition entre la Lituanie et la France, les investisseurs français peuvent simplement remplir le “formulaire DAS-1” et en l’envoyant à la plateforme.
Notons qu’il est également possible d’investir via une société dès lors que celle-ci se trouve dans l’UE ou dans l’Espace Économique Européen (dans ce cas, aucune taxe n’est appliquée).
À ce jour, les investisseurs sur la plateforme sont pour l’essentiel localisés dans les pays suivants (dans l’ordre) :
- 🇩🇪 Allemagne 14%
- 🇫🇷 France 12%
- 🇪🇸 Espagne 11%
- 🇱🇹 Lituanie 8%
- 🇵🇹 Portugal 8%
- 🇳🇱 Pays-Bas 6%
- 🇧🇬 Bulgarie 6%
- 🇬🇷 Grèce 4%
- 🇷🇴 Roumanie 4%
- 🇮🇹 Italie 3%
Notons néanmoins qu’à ce jour, l’interface n’est disponible qu’en anglais et en lituanien. Mais nul doute que la langue française va bientôt arriver.
Dans quoi investir sur Crowdpear ?
La plateforme Crowdpear propose exclusivement des investissements dans des prêts immobiliers lituaniens garantis par une hypothèque de premier rang.
Il est fort probable que des investissements dans des prêts immobiliers en Espagne soient proposés dans un avenir proche.
Bien que la plateforme annonce la possibilité d’investir dans des prêts aux entreprises, ce n’est pas le cas à ce jour. Point que je considère positif car à mon sens la spécialisation est clé, notamment avec le secteur très spécifique de l’immobilier.
Processus d’inscription
L’inscription sur la plateforme est simple et intuitive puisque cela ne m’a pris que quelques minutes pour réaliser l’intégralité du processus.
Il suffit de se munir d’une pièce d’identité et de son smartphone puis de vérifier que la pièce est suffisamment éclairée.
Une fois le compte ouvert, il est nécessaire de se conformer aux questions KYC (Know Your Client) at AML (Mesure anti-blanchiment d’argent). Après quoi, Crowdpear vérifie notre identité via smartphone et s’assure de la localisation de notre résidence fiscale.
En t’inscrivant sur la plateforme grâce à mon lien de parrainage, tu bénéficies de l’accès à ma stratégie d’investissement et tu as la possibilité de me poser toutes les questions que tu souhaites.
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Ajoutons à cela que si tu es déjà investisseur sur PeerBerry, tu bénéficies automatiquement du taux bonifié si tu en as un avec eux via leur programme de fidélité.
Comment investir ?
Sur Crowdpear, il est uniquement possible d’investir manuellement puisque la plateforme ne propose pas encore de fonction d’investissement automatisé.
Nous sommes avertis des nouveaux projets listés sur la plateforme par email et nous pouvons ensuite investir directement s’ils correspondent à nos critères d’investissement (taux, durée, LTV, montant, etc).
Pour te simplifier la tâche, tu peux avoir accès à ma stratégie d’investissement personnelle que je mets régulièrement à jour (changements ensuite signalés par mail).
Risqué d’investir sur Crowdpear ?
Sachant que PeerBerry propose des intérêts intéressants (comme l’indique mon taux de rendement indiqué ci-dessous), analysons de plus près le risque couru par l’investisseur.
Plateforme réglementée
La plateforme Crowdpear est réglementée et supervisée par la Banque Centrale de Lituanie depuis qu’elle a obtenu le statut d’opérateur de plateforme de Crowdfunding.
À ce titre, tout comme les autres acteurs des marchés financiers, l’entreprise fait l’objet d’une surveillance régulière et doit répondre à un certain nombre d’obligations légales.
Crowdpear n’étant qu’un intermédiaire, les contrats de prêt sont conclus entre les emprunteurs et les investisseurs. Si Crowdpear devenait insolvable, les emprunteurs resteraient légalement redevables de leurs créances auprès des investisseurs.
Investissements sécurisés
La totalité des prêts proposés sont des prêts garantis par des hypothèques de premier rang portant sur le bien immobilier du projet, le terrain ou sur d’autres biens détenus par le porteur.
En plus, la plateforme limite le niveau de financement à 80% (LTV) de la valeur estimée du bien en se basant sur le rapport d’évaluation d’un expert immobilier reconnu du secteur bancaire.
En cas de difficultés de paiement ou de défaillance, ce qui n’est jamais arrivé sur Crowdpear, la vente du bien hypothéqué conduirait alors à la protection des intérêts financiers des investisseurs.
Ségrégation des fonds
Par obligation réglementaire, Crowdpear opère une stricte séparation des fonds détenus au titre des investissements réalisés par ses membres d’avec ses propres capitaux d’entreprise.
De cette manière, la gestion et le suivi des fonds placés par les investisseurs sont totalement dissociés des fonds nécessaires au bon fonctionnement de la plateforme.
Notons au passage que Crowpear n’a légalement aucun droit sur ces fonds qui restent la propriété des investisseurs puisque la plateforme ne fait que les administrer.
Mon avis sur Crowdpear
Ici, je passe en revue ce qui pour moi constitue les points forts et les points faibles de cette plateforme de crowdfunding immobilier sur laquelle j’investis.
Une équipe d’experts
L’équipe de gestion n’est autre que celle de PeerBerry établie dès 2017 qui dispose d’une longue expérience en matière de Crowdfunding. Raison pour laquelle Crowdpear s’est structurée sur des bases professionnelles solides et a rapidement attiré les investisseurs expérimentés.
Spécialisée dans le secteur immobilier, la plateforme s’adjoint les services de cabinets d’audit immobilier officiellement agréés par l’autorité de régulation.
Ce point est extrêmement important pour moi puisqu’il montre que Crowdpear fonctionne en mode collaboratif en se concentrant sur son rôle d’intermédiation tout en s’appuyant sur des experts de l’immobilier.
De bons rendements
Les retours sur investissement proposés sont globalement plus élevés sur Crowdpear que sur les autres plateformes de Crowdfunding comme Raizers par exemple. En plus de cela, leur programme de fidélité permet d’ajouter jusqu’à +1% de rendement.
Ces taux sont d’autant plus intéressants dans le contexte actuel du marché, où le crowdfunding se démocratise et attire de plus en plus d’investisseurs.
Ces rendements s’avèrent donc fortement compétitifs par rapport au profil de risque des porteurs de projets finement étudié et maîtrisé. D’où la très bonne performance des projets proposés sur la plateforme avec zéro défaut.
Bon niveau de liquidité
Par rapport à la majorité des plateformes de crowdfunding immobilier, Crowdpear offre un très bon niveau de liquidité grâce d’une part à la durée des investissements proposés et d’autre part, par la présence de son marché secondaire.
Comme évoqué plus haut, la durée des investissements oscille entre 6 et 12 mois, ce qui est moins long que sur les plateformes concurrentes qui se situe (entre 12 et 18 mois).
De plus, la plateforme propose un marché secondaire où il est possible de revendre ses investissements avant l’échéance prévue. L’offre est émise pour 14 jours avec la possibilité de faire une remise jusqu’à 25%.
Par contre, une commission de 2% est appliquée au vendeur limitant ainsi d’autant la liquidité du marché (aucune commission n’est appliquée à l’acheteur).
Assez peu de projets
Si l’équipe a plusieurs années d’expérience, la plateforme, elle, est encore jeune et propose une offre encore assez limitée en termes de nombre de projets immobiliers référencés, ce qui peut être un frein pour les adeptes de la diversification.
Pour ma part, ce n’est pas un souci, car s’il y a peu de projets, il y en a toujours de disponibles pour investir notre capital, ce qui permet d’éviter tout cash-drag.
Je préfère être dans cette situation et pouvoir investir sans problème plutôt que de chercher à tout prix à me diversifier en investissant quelques dizaines d’euros seulement dans chaque projet (j’investis généralement 1000€ par projet).
Une offre mono-pays
C’est quelque chose de régulièrement pointé par les investisseurs qui aimeraient avoir une offre plus diversifiée, notamment avec des projets en dehors de la Lituanie.
La plateforme ayant vocation à se développer, c’est évidemment un axe stratégique étudié par l’équipe de gestion, notamment en Espagne via une filiale du groupe Aventus.
Mais pour le moment, je constate une volonté de se focaliser sur le marché lituanien puisque les équipes de Crowdpear ont ainsi accès à toutes les données nécessaires.
Elles peuvent par ailleurs rencontrer régulièrement les promoteurs du projet, se rendre sur place et vérifier l’état d’avancement du projet financé.
Investissements in fine
Crowdpear propose des prêts in fine (bullet loans en anglais), ce qui signifie que notre capital est remboursé à la fin du prêt, tandis que les intérêts sont versés chaque trimestre sur notre compte.
Pour les investisseurs comme moi qui sont habitués aux revenus passifs mensuels que procure le crowdlending, c’est un peu frustrant de ne recevoir des revenus que tous les trimestres.
Mais en comparaison d’autres plateformes qui ne versent que des intérêts annuels, il faut s’estimer heureux et s’adapter à ce rythme spécifique du crowdfunding immobilier.
Elles peuvent par ailleurs rencontrer régulièrement les promoteurs du projet, se rendre sur place et vérifier l’état d’avancement du projet financé.
Crowdpear : mon avis en 2024
Bien que relativement jeune, Crowdpear propose des conditions d’investissement professionnelles : environnement réglementé, rendements compétitifs, équipe expérimentée qui s’appuie sur des groupes internationaux reconnus dans le secteur de l’immobilier. Reste encore à diversifier les projets proposés mais à ce jour, contrairement à d’autres plateformes, on ne constate aucun cash-drag.
Il est clair que nous manquons encore de recul pour évaluer correctement la performance des investissements proposés, mais la plateforme a clairement un excellent potentiel pour parvenir au même niveau que les leaders du secteur comme EstateGuru par exemple.
Personnellement, j’aborde Crowdpear comme une très bonne alternative au sein de mon portefeuille d’investissement, notamment dans un contexte de cash-drag persistant sur les plateformes de crowdlending.
Je garde ainsi mon capital investi sur le moyen-terme tout en me diversifiant vers le secteur immobilier.
Merci à toi cher investisseur d’être allé au bout de cette analyse qui fait partie intégrante de mon portefeuille d’investissement.
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